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                                                            中海地產系年內擲758億搶地 凈負債率升逼近40%紅線

                                                            本文由:王雅娴 编辑 2019年07月24日 12:16 证券市场47370 ℃

                                                            【19岁志愿者离世】

                                                            這兩幅「地王」﹡┊♂,並沒有超過2015、2016年的全國總價、單價地王△▽,中海有關人士表示□∴,地價均符合預期?∵,測算可有合理利潤⊿,從中亦也可看出中海的進取之意∟♀。

                                                            此前的6月24日深圳土拍◇,中海還以54.08億元拿下深圳光明一宗地π↑,可售樓面地價3.9萬/平方米⊿?↑,刷新光明地價↑┊♀。

                                                            優越的國資背景加上40年不動產開發運營經驗♀〇,中海是房企中一個特殊的存在↑⊿。中海今年上半年的「高調」◇π,一大核心因素是充裕的、極其低成本的融資∴⊿。

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                                                            7月15日?〇,久違的北京土拍市場↑∵▽,中海地產以79.4億拿下丰台造甲村地塊∵π,榮升今年總價「地王」;單體競拍、強大的資金實力▽∟♂,逼退了其他聯合體對手∴△。

                                                            「今年很多中小房企錢都很緊π。」最終∟⊙,只有金茂+寶龍+騏驥、首開+保利+城建+建工、中海、合生等4家企業及聯合體報價參与競拍♀⊿,最終花落中海π。

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                                                            公告顯示?,今年1至6月∟,連同中海宏洋在內∴?∵,中海系公司一共出資640億元拿地﹡♂。若再加上7月所拿地塊♂,年內買地已達758億┊,僅次於碧桂園、融創π﹡。按照年初計劃約1350億港幣的土地投資額度?⌒,截至目前⌒〇,中海已經花去了大半▽。

                                                            據國盛證券數據♂⌒☆,2018年中海的融資利率低至4.3%◇π,在房地產龍頭企業中π?﹡,排名第一□﹡。今年初∴,中海發起了一筆高達300億港元的銀團貸款∵,創造了公司史上最大的單筆融資記錄⊙。中海沒有對外公布這筆融資的利率?△〇,對比此前2017年底公司的180億港元銀團貸款利率1.38%♂⊙,業內預計其利率也相差不多☆。

                                                            將時間拉長到三年來看〇,可見中海的投資力度逐年加大π〇。2017年♀↑,中海支出的土地出讓金總額是1045.1億元◇π,2018年為1100.9億元↑〇♂,今年預計會超過前兩年♂♂。

                                                            這背後是這家40年的老牌央企重回規模競爭賽道⌒⊿。國盛證券指出⊿□,2006年至2011年的中海地產?∵▽,規模曾排名第二▽┊,但2012年-2017年間由於人事調整及經營策略等因素♀♀?,銷售大幅放緩↑,規模被同期碧桂園、恆大、融創等公司反超△?,排名掉至全國第7∴▽。

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                                                            充裕的資金、極低的融資成本、超低的凈負債率∟,以及快速的銷售和回款∵∟⊙,令中海有底氣在土地市場一展雄風∟∴□,進而促進其銷售和營收規模的擴張▽↑。

                                                            融資優勢凸顯1979年成立於香港□,1992年上市的中海地產♂↑,具備央企和外資雙重背景□◇,控股股東為中國海外集團(中國建築全資子公司)?∵,持股比例為56%◇?。

                                                            超低的融資成本加上偏低的凈負債率▽,「秒殺」其他一切房企□∴〇,也讓中海在土地市場所向披靡∵。此外﹡,與大多數房企相比↑▽∟,中海還有着很大的加槓桿空間△。從2011年開始♂⌒﹡,中海的凈負債率就保持在30%左右↑,2018年的凈負債率為33.7%⊿⌒,在Wind的2018年龍頭房企凈負債率對比表中居於最低位♂↑。而一同參与造甲村地塊競拍的合生2018年凈負債率為70%⌒▽♂,金茂71%↑〇,保利則達到80%以上⌒?┊。

                                                            顏建國強調↑♂π,中海對規模的追求是服務於利潤的∴。蟬聯房企「利潤王」15年的中海┊♂,不會放棄這一核心訴求;中海在拿地上亦秉持審慎策略♂⊿⌒,不想錯拿一塊地而影響全局﹡∴♂。

                                                            進取型中海造甲村地塊⌒⊙,位於北京主城區〇,不限價、不限「70/90」?∵〇,住宅面積大♂,是今年土地市場的「香餑餑」∟〇♂,但66.84億元的起拍總價∟△♀,令多數房企只能望之興嘆?♀⊙。

                                                            2017年顏建國回歸中海后∟◇, 拿地和銷售都明顯提速♂〇〇,但近兩年銷售排名並未上升∴,營收更是表現不佳♀↑。2019年♂┊♂,顏建國將中海的銷售目標定在了3500億港元⌒♂〇。這一目標非常謹慎∵﹡☆,但事實上中海已顯露排位上升的鋒芒⊙▽⊿。

                                                            接近中海的人士稱∟⌒♀,中海習慣單打獨鬥□↑,並且喜歡買凈地∵♂∟。今年以來⌒,除了北京、深圳◇┊,一直深耕一二線的中海□π♀,還在廈門、杭州、蘇州、寧波以及粵港澳等地頻繁拿地⊙。

                                                            顏建國回歸兩年來▽◇,中海已在規模上發力☆◇,2019年表現似乎更為激進□。在房企銷售排行榜第7位徘徊了數年之久〇⊙,隨着公司在土地和銷售上的顯著增長〇,中海今年有望迎來排名的突破◇♂。

                                                            上半年π,中海完成合約物業銷售額1942.02億港元⌒☆﹡,同比增長約28.74%∵⊿,增速在前十大房企中居於第一;完成全年銷售目標的55%△∴☆,高於行業平均水平⊿?。

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                                                            一向穩健、低調的中海在今年露出了兇猛的一面☆π?。據21世紀經濟報道統計⌒♀,今年截至目前﹡▽,中海系已豪擲758億拿地↑,位列房企拿地排行榜前三?┊。

                                                            來源:21世紀經濟報道2019年的樓市♀┊,有人歡喜有人憂〇♀┊。在泰禾集團、新城控股這些民企新貴遭遇資金鏈危機、「黑天鵝」事件時□☆,以中海地產、保利發展為代表的央企地產商逆勢崛起⊿↑☆,成為土地市場的高級玩家〇﹡。

                                                            不過∵♂♂,截至2019年一季度﹡⌒,中海銀行結餘及現金為959.8億港元∵▽,凈借貸比率上升5個點至38.3%♀┊,已逼近公司早先定下的40%紅線〇◇?。

                                                            中海是今年央企、國企背景的地產商集體發力的一個典型樣本⊿∴。在房地產調控、融資趨緊的背景下⌒∟♀,國資地產商將攜融資、拿地等優勢∟,重新改寫房企的競爭格局↑∵。

                                                            「觀察土地平均成本本身意義不大π﹡π,如果在三四線城市買地♀┊◇,地價(當然)便宜┊?〇,一線城市就比較貴♀。我們一般不會比買地面積、買地價格♀△◇,我們看的是回報率﹡。」在2018年業績會上☆☆,中海外董事局主席兼行政總裁顏建國曾如此表示﹡。

                                                            幾乎同時△,中海又發行兩筆共35億人民幣的公司債♀,利率分別為3.45%、3.75%♀♀?。7月8日↑⌒,中海首次在香港設立境外中期票據(MTN)計劃∴,包括票息為3.45%的10年期美元債⊿,以及5.5年期20億元港幣固息債券┊, 票息僅2.90%?﹡。

                                                            據不完全統計π⊿?,不算銀行開發貸□,今年中海境內外融資總額已約400億港元∴∵,平均利率或低至3%以下⌒┊。國盛證券指出〇,基於低負債率、高信用評級以及充裕的在手資金△□,在行業融資環境收緊的情況下π△,中海融資成本具備極大優勢↑▽。

                                                            ( 郑重声明:本文版权归原作者所有,转载文章仅为传播更多信息之目的,如作者信息标记有误,请第一时间联系我们修改或删除,多谢。 )

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